梅江镇人民政府，各有关单位：

经县政府同意，现将《宁都县2023年城北片区城中村棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

宁都县2023年城北片区城中村棚户区改造

项目国有土地上房屋征收补偿安置方案

为依法实施城北片区城中村棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿工作，切实维护被征收人合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令第242号）等规定，制定本方案。

一、征收范围

宁都县城北片区城中村棚户区改造项目所涉国有土地上房屋及地上建（构）筑物、附属设施和部分土地的征收，具体以公告的征拆红线图范围为准。

二、原则和目的

遵循决策民主、程序公正、结果公开、补偿公平的原则，持续优化城市规划布局，完善城北片区公共服务、基础设施配套及项目建设等，提升城市功能品质，改善市民居住环境，

提高城市宜居水平。

三、征收主体、部门及实施单位

征收主体：宁都县人民政府

征收部门：宁都县住房保障安置服务中心

实施单位：梅江镇人民政府

四、征收时间和签约地点

征收时间：自2023年11月21日起至2023年12月20日止。

签约地点：宁都县征地拆迁指挥部业务办理中心（县城投集团公司一楼）。

五、被征收房屋结构、性质和用途

（一）按房屋结构分为：土木、砖木、砖混以及框架结构

（二）按房屋合法性质分为：

1.合法房屋；

2.违法违章建筑。

（三）按房屋用途分为：

1.住宅主房：是指公民所有且房屋所有权证（含不动产权证，下同）证载用途为住宅的国有土地上房屋。

2.非住宅（商业）房屋：是指证载用途为店面、商业等的国有土地上房屋。

3.住宅改非住宅房屋（以下简称“住改非”房屋）：是指证载用途为住宅，实际用途改变为非住宅用途的国有土地上房屋。

4.生产性企业房屋：是指生产性企业的国有土地上房屋，包括厂房、配套办公用房和宿舍用房。

5.附属房：是指辅助居民生产生活用房。

6.生产生活设施和附属设施。

六、被征收房屋合法性认定、面积确定和评估机构选定

（一）合法性认定。房屋征收补偿安置原则上以被征收人持有合法权证为依据，合法权证含不动产权证、国有土地使用证、房屋所有权证、建设用地批准书、规划许可证、施工许可证等。

1.住宅主房：凭县房屋登记机构颁发的房屋所有权证或房屋确权凭证为补偿依据。

2.非住宅（商业）房屋：国有土地使用证和房屋所有权证上均载明为商业等用途的认定为非住宅（商业）房屋。面积以房屋所有权证证载为准，无房屋所有权证的以房屋档案记载为准。

3.“住改非”房屋：凭相关证照手续现场核实认定。

4.征收设有抵押权的房屋：被征收人应先办理抵押权解除手续，方可进行征收。征收有纠纷或产权不清的房屋，由公证机关作房屋勘察记录，办理证据保全手续。

5.未登记建筑的认定：被征收人房屋未经房屋权属登记的，被征收人应当提供相关建房手续，由县征地拆迁指挥部成立的房屋合法性认定组，对被征收房屋进行合法性现场调查核实，再报县征地拆迁指挥部或职能部门认定。

（1）对认定为合法建筑的，依法予以征收补偿。

（2）被征收人凭合法有效证据证明该房屋在1985年以前（含）建成的（在机关、企事业单位土地使用权范围内自行搭建的除外），本着实事求是的原则，按合法建筑标准进行征收补偿。

（3）对1986年1月1日至2007年9月30日期间持有国有土地权属证明未经批准擅自改扩建的（含拆旧建新房屋），按政策规定缴纳相关规费（允许从补偿款中抵扣）后，按合法建筑标准进行征收补偿。

（4）2007年10月1日（含）后持有国有土地权属证明未经批准擅自改扩建的（含拆旧建新房屋），原则上认定为违法违章建筑予以征收补偿。

（二）房屋面积确定：聘请有资质的第三方测绘机构实地测量，按《赣州市房产面积计算规则和方法（2014年修订）》规定执行。

（三）评估机构的选定：按规定程序对房地产价格评估机构进行选定。

七、房屋征收补偿安置方式

（一）房屋征收，被征收人可选择货币补偿或房屋安置两种安置方式，由被征收人根据家庭实际情况自行选择。

（二）征收附属房、生产生活设施和附属设施一律实行货币补偿。

八、房屋征收补偿、补助和奖励

（一）住宅主房征收补偿

征收合法或认定为合法住宅主房，按主房建筑面积给予相应补偿、补助和奖励，包括房地一体补偿、装修装饰补偿、搬迁和临时安置补助、签约奖励、搬迁腾房奖励等。

1.货币补偿

被征收人选择货币补偿的，给予下列补偿、补助和奖励：

（1）被征收主房的房地一体补偿：被征收人可选择按政府依法评估确定的房地一体补偿价进行补偿（详见附件1），也可以选择由依法选定的房地产价格评估机构对其被征收房屋价值进行评估并补偿。

（2）被征收主房的装修装饰补偿：对外墙贴瓷砖或外墙漆、地面贴瓷砖或地板、内墙贴瓷砖或乳胶漆、安装铝合金门窗（含防盗网部分）、贴墙裙、吊顶、不可移动橱柜等7项装修装饰进行补偿，按每项30元/㎡的标准，分层进行计算补偿：对同一层装修仅有1项至2项的，按每项30元/㎡的标准计算补偿；对同一层达到3项（含）至5项的可按150元/㎡计算补偿；同一层有6项至7项的可按210元/㎡计算补偿；同一层只对部分建筑进行装修装饰的，按实际实施项目及面积计算装修装饰补偿。

（3）搬迁和临时安置补助：按被征收合法或认定为合法主房建筑面积100元/㎡的标准给予搬迁和临时安置费(包含搬迁费、误工费和临时安置过渡费等），不足6000元的按6000元补助。

（4）按时签约奖励：

被征收人在第一时间段内（自2023年11月21日起至2023年12月10日止）签约，按被征收合法或认定为合法主房建筑面积800元/㎡标准给予被征收人签约奖励；

在第二时间段内（自2023年12月11日起至2023年12月20日止）签约，按被征收合法或认定为合法主房建筑面积640元/㎡标准给予被征收人签约奖励。

在规定的签约期限内未完成协议签订的，不给予签约奖励。

（5）按时搬迁腾房奖励：

被征收人在第一时间段内（自2023年11月21日起至2023年12月15日止）搬迁腾房，按被征收合法或认定为合法主房建筑面积600元/㎡标准给予被征收人搬迁腾房奖励；

在第二时间段内（自2023年12月16日起至2024年1月4日止）搬迁腾房，按被征收合法或认定为合法主房建筑面积480元/㎡标准给予被征收人搬迁腾房奖励。

在规定的签约期限内未完成搬迁腾房的，不给予搬迁腾房奖励。

(6)购买商品房补助：被征收人在规定时间内完成签约、腾房的，并且新购房屋符合要求的，按被征收合法或认定为合法主房建筑面积给予被征收人400元/㎡的购房补助，以“购买商品房补助证明”形式核发给被征收人。被征收人家庭户内人员持“购买商品房补助证明”、《商品房销售合同》和购房所涉相关完税凭证或不动产权证书至县征地拆迁指挥部办理购房补助款结算手续（详见附件8）。

使用“购买商品房补助证明”需符合以下要求：

Ⅰ.购房人必须是被征收人家庭户内人员；

Ⅱ.在宁都县县城规划区内购买一套（含）以上商品房；

Ⅲ.使用有效期至2024年11月20日；

Ⅳ.祠堂、公共祖厅等公共房屋，经县征地拆迁指挥部认定后可直接现金结算购房补助；

Ⅴ.无合法产权证交易购房、自建或自建房的不能享受购买商品房补助。

“购买商品房补助证明”的发放程序、使用要求、结算要求和注意事项另行制定。

2.房屋安置

（1）被征收人选择房屋安置的，被征收房屋按货币补偿的标准计算补偿金额并按规定将补偿款发放至被征收人账户。

（2）被征收人选择县属国有平台公司开发建设的住宅小区项目（城投宁瑞府，农投智慧城，工投登峰悦江府、登峰虔都府，旅投翠玺天璟）作安置房源的，凭“购买商品房补助证明”与县属国有平台公司签订《安置购房意向书》并缴纳购房意向金，购房面积在被征收的主房建筑面积内的，可享受该住宅小区的优惠政策（具体楼层的价格以县属国有平台公司公布的为准），购房面积超出被征收主房建筑面积部分按市场价格购买（详见附件6）。

（3）县属其他国有企业正在办理开发手续的商住楼盘一并纳入本次安置房房源，具体优惠政策以国有企业通知为准。

（4）被征收人选择在县城规划区内房地产开发企业提供的安置房房源的，按照先签约先选房的原则，凭“购买商品房补助证明”到楼盘进行现场选房，选完为止。被征收人所购房屋在享受成交最低价的基础上，可再享受房地产开发企业提供的优惠政策（详见附件6，优惠政策最终解释权归房地产开发企业）。

3.其他

（1）征收国有划拨土地上及机关、企事业单位用地上的房屋，按同类国有出让土地上主体房屋房地一体补偿价下浮3%计价或采用评估价进行补偿。

（2）被征收人合法或认定为合法主房只建一层的，按被征收房屋建筑面积增加100%补偿面积；被征收人合法或认定为合法主房只建二层的，按被征收房屋建筑面积增加10%补偿面积。增加面积部分仅享受房地一体补偿、签约奖励和腾房奖励并实行货币补偿。

（3）对持有合法有效国有土地使用权证,房屋只建成基础的,基础部分参照违法违章建筑基础工程类别给予重置价补偿；所占土地按证载为准，按《关于公布实施宁都城区基准地价更新成果的通知》（宁府发〔2021〕4号）文件规定的所在地段的住宅基准地价120%的标准给予土地征收补偿，不给予任何奖励及补助。

（4）持有合法有效国有土地使用权证，但因各种不可抗拒的原因致使房屋倒塌或自行拆除的，以证载占地面积为准，按宁府发〔2021〕4号文件规定所在地段的住宅基准地价120%的标准只给予土地征收补偿，不给予任何奖励及补助。

（5）持有合法有效国有土地使用权证的庭院，以证载占地面积为准，按宁府发〔2021〕4号文件规定所在地段的住宅基准地价120%的标准给予土地征收补偿，不给予任何奖励及补助。

（6）持有合法有效国有土地使用权证证载面积大于房屋实际测量主体占地面积的,超出部分面积按宁府发〔2021〕4号文件规定所在地段的住宅基准地价120%的标准给予土地征收补偿，不给予任何奖励及补助。

（7）对被征收人自行围合、独立使用的无证庭院，按72元/㎡的标准给予土地征收补偿，不给予任何奖励及补助。

（二）生产生活设施和附属设施征收补偿。征收生产生活设施、附属设施，按附件2补偿标准执行。

（三）附属房征收补偿

1.征收合法或认定为合法的附属房，以房屋实际结构按政府依法评估确定的房地一体补偿价进行补偿；征收无合法产权证明的附属房，按附件3征收补偿标准执行。征收附属房屋一律不予装修装饰补偿和其他补助及奖励，不计算补偿系数。

2.持有国有土地使用权证、建设用地批准书等合法有效证件或自然资源部门档案登记资料，但因各种不可抗拒的原因致使附属房(含猪牛栏)已倒塌或自行拆除的，以证载占地面积为准，按宁府发〔2021〕4号文件规定所在地段的住宅基准地价60%的标准给予土地征收补偿，不给予任何奖励及补助。

（四）非住宅（商业）房屋征收补偿

1.房地产价值补偿：按依法选定的房地产价格评估机构对被征收房屋评估确定的价值进行补偿，不给予任何奖励及补助，不计算补偿系数。

2.搬迁和临时安置补助：按被征收非住宅（商业）房屋建筑面积100元/㎡的标准给予搬迁和临时安置费(包含搬迁费、误工费和临时安置过渡费等）。

3.停产停业损失补偿：符合以下条件的，可按证载非住宅（商业）房屋建筑面积给予停产停业损失补偿：被征收房屋具有合法有效产权证、房屋权属证明或者县相关主管部门房屋档案记载；持有有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且征收决定公告发布前2年持续经营；营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋。停产停业损失补偿标准为：（1）租金补偿按50元/㎡·月标准执行，补偿期限为6个月；（2）经营收入补偿按100元/㎡·月标准执行，补偿期限为3个月。

（五）“住改非”房屋征收补偿

1.“住改非”房屋补偿：符合持有合法有效产权证或县相关行政主管部门房屋档案记载、依法办理工商营业执照或其他相关生产经营性行政许可手续、在公告前连续两年以上持续正常经营的，可认定其房屋第一层第一自然间且房屋深度不超过房屋宽度3倍的实际使用面积为“住改非”面积，在参照同一地段、同等结构住宅主房的征收标准进行补偿、补助的同时，可再按照住宅主房房地一体补偿价的30%价值给予补偿。

2.停产停业损失补偿：对认定“住改非”面积给予停产停业损失补偿：（1）租金补偿按50元/㎡·月标准执行，补偿期限为6个月；（2）经营收入补偿按100元/㎡·月标准执行，补偿期限为3个月。

（六）生产性企业房屋征收补偿

由其产权人与征收部门签订征收协议，按依法选定的房地产价格评估机构对被征收房屋评估确定的价值进行补偿，不给予任何奖励及补助，不计算补偿系数。

九、违法违章建筑拆除补助

依法拆除未经处理的违法违章建筑，符合条件的按以下标准给予补助：

（一）主房重置价补助：对认定为违法违章建筑的主房，在签订协议期限内主动签约腾房的，可以按违法违章建筑补助标准给予拆除补助（详见附件4）。

（二）主房签约、搬迁腾房及装修补助：按附件5规定的时间和标准执行，其中，装修补助标准参照合法建筑装修装饰补偿标准执行，但最高补助不得超过150元/㎡。

（三）生产生活设施和附属设施补助：按附件2征收补偿标准给予拆除补助。

（四）搬迁补助和临时过渡补助：房屋全部为未经处理的违法违章建筑且配合拆除的，按主房面积给予60元/㎡搬迁补助和临时过渡补助。

十、公房承租户的安置与补助

1.公房的认定。以房屋所有权证标注为准，房屋所有权证未标注的，以原始档案记载、产籍资料标注为准，也可凭单位部门颁发的房屋租赁凭证为依据。

2.安置。征收公房所涉承租户均自行解决安置住房。

3.承租非住宅公房补助。对承租户给予3000元/户的一次性搬迁补助。

4.承租住宅公房补助。（1）搬迁补助：对承租户给予1500元/户的一次性搬迁补助；（2）临时安置补助：给予每户500元/月的临时过渡安置费，补助期限为6个月。

十一、征收补偿（补助）款支付时间及方式

   被征收人签订《房屋征收补偿安置协议》后十五个工作日内，支付补偿（补助）总额的80%，被征收人搬迁腾房并经验收后一个月内，支付剩余的20%。如被征收人同时签约和搬迁腾房，经验收合格后可以一次性全额支付。

十二、社会保障政策

（一）符合住房保障条件的被征收人，按省、市、县相关文件规定办理。

（二）根据《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）及《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）精神，被征收人所取得的货币补偿款免征个人所得税。自签订《房屋征收补偿安置协议》之日起，被征收人重新购置房屋的，按有关规定减免契税。

(三)征收房屋所涉小学、初中学生可以在原学校或者现居住地学校就近就读，教育主管部门负责办理学生学籍转接手续，学校不得收取择校费或以非本学区学生为由收取其他费用。

十三、法律责任

（一）被征收人无正当理由不得拒绝领取补偿安置费。无正当理由拒绝领取的，可以由实施单位将补偿安置费发放至银行账户或公证提存，并告知被征收人，视同补偿到位。

（二）房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成征收补偿协议，或者被征收人房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县人民政府作出征收补偿决定。被征收人对征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在征收补偿决定规定的期限内又不搬迁的，依法申请法院强制执行。对因此而增加的代履行费用，在被征收人的征收补偿款中扣除。

（三）房屋征收过程中，被征收人伪造、涂改权属证明文件，谎报、瞒报有关数据，冒领、多领、骗取征收补偿款的，由实施单位依法追回补偿款，并视情况追究其相关法律责任。

（四）被征收人户内人员伪造、涂改购房凭证等证明文件，弄虚作假骗取“购买商品房补助”的，追究其相关法律责任。

（五）对阻挠和破坏征收工作，妨碍工作人员依法执行公务的，有关部门应依法予以处理，并追究其相关法律责任。

（六）房屋征收范围发布之后，任何单位和个人不得突击建设包括房屋在内的建(构)筑物。对突击抢建骗取征收补偿安置款的行为，一经举报并查实，一律不予补偿；对已发放补偿、补助及奖励资金的，由实施单位依法追回其非法所得，并视情况追究其相关法律责任。同时，对突击抢建违法违章建筑未及时制止拆除到位的，按1000元/㎡扣减所在乡镇村工作经费。

（七）对恶意抢建骗取征收补偿安置款的，一经举报，由公安机关依法立案查处，并追回补偿款；构成犯罪的，依法追究其法律责任。

十四、保障与监督

（一）对房屋征收部门、房屋征收实施单位及政府相关职能部门工作人员在房屋征收补偿工作中不履行本方案规定职责的，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，移交县纪委监委处理；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依纪依法予以处分；构成犯罪的，依法追究法律责任。

（二）采取暴力、威胁等方法阻碍房屋征收补偿工作，构成违反治安管理行为的，公安部门依法予以治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究法律责任。

（三）对贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关实施单位、责任单位给予通报批评、警告，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依纪给予处分，构成犯罪的，依法追究法律责任。

（四）县纪检监察机关设立举报电话（0797-12388、梅江0797-6831761）负责受理房屋征收过程中的违纪违法举报投诉，对公职人员履职过程中违反党纪、政纪的行为进行调查、核实和处理。

（五）审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

（六）评估、测绘等中介机构及相关工作人员应当独立、客观、公正地开展征收评估、测绘工作，任何单位和个人不得干预。评估、测绘等中介机构及相关工作人员出具虚假或者有重大差错的报告，由相关部门依法给予行政处罚，构成犯罪的，依法追究法律责任。

十五、其他事项

（一）对被征收房屋的建筑结构、年代和房屋用途的认定，以房屋所有权证标注为准；房屋所有权证未标注的，以原始档案记载、产籍资料标注为准。

（二）被征收房屋因转让、继承、赠予等原因形成多人共有，仍按一户认定。

（三）被征收房屋有租赁行为的，由房屋所有权人与承租人自行协商解决有关租赁问题。

（四）房屋拆除工作由征收部门委托县指挥部拆除组统一组织实施。

（五）本方案自印发之日起实施，未明确事宜，由县征地拆迁指挥部研判处理。本方案与本征收范围内之前的征收政策不符的以本方案为准。

（六）本方案由宁都县住房保障安置服务中心负责解释。

附件：1.国有出让土地上房屋房地一体补偿价（不含装修装饰）

2.生产生活设施、附属设施征收补偿标准

3.无合法产权证明的附属房征收补偿标准

4.未经处理的违法违章建筑补助标准

5.未经处理的违法违章建筑签约、搬迁腾房及装修补助标准

6.房屋安置购房房源信息表（住宅）

7.房屋安置购房房源信息表（商业）

8.《购买商品房补助证明》结算单            宁府办字〔2023〕89号 附件                关于印发宁都县2023年城北片区城中村棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案的通知