各乡镇人民政府、街道办事处，县政府各部门，县属、驻县各单位：

经县政府同意，现将《宁都县城市森林花园住宅建设试点实施方案》印发给你们，请认真遵照执行。

（此件主动公开）

宁都县城市森林花园住宅建设试点实施方案

中共中央政治局会议指出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。为探索城市绿色发展新路径，促进我县房地产市场平稳健康发展，现结合实际，特制定本实施方案。

一、试点类别

城市森林花园住宅是以未开工建设的地块为单位的新开发改善性住宅项目，不包括公寓式、度假式的商业用地建筑。

二、试点范围

（一）在土地出让公告或规划条件中已明确作为城市森林花园住宅试点的项目。

（二）已出让用地但未批准规划方案的居住地块可申请作为试点建设城市森林花园住宅。

试点项目可结合项目地块所处区位及周边景观资源条件等因素确定项目内试点城市森林花园住宅建筑的楼栋数量和位置。

三、试点内容

（一）建筑形式

城市森林花园住宅试点项目的建筑单体应具有花园平台功能、可选择设置开敞式公共休闲绿化平台功能。

1.设置外挑、层高不小于两个自然层高的花园平台或奇偶层错层设置的花园平台；

2.设置层高不小于两个自然层高、供业主共享的开敞式公共休闲绿化平台。

（二）支持政策

1.花园平台：在满足设置在建筑主体结构外，可设置在南北侧或东西侧，每户限设置一个。高度不低于两个自然层高度，至少两面对外通透开敞、不封闭、有安全围护设施、外侧无立柱，外挑尺寸不小于4米，花园平台外侧不小于1.2米范围内应为种植区域，不同楼栋花园平台根据选定的绿化种植方案统一施工及管理，在种植区域绿化覆土深度不小于0.5米、绿地面积不小于其花园平台水平投影50%的条件下，支持花园平台计算建筑面积，但不计入容积率和产权面积。不能改变原有建筑外形及建筑结构，使用权归业主所有。

2.开敞式公共休闲绿化平台：高度不低于两个自然层高度，对外通透开敞、平台不封闭、主界面无围护墙、设置安全维护设施，连接4户以上（含4户）的住户并共享，绿化覆土深度不小于0.5米、绿化面积不小于其水平投影35%。开敞式公共休闲绿化平台计算建筑面积，不计入容积率和产权面积。

3.试点项目建筑密度按首层建筑基底面积计算。

4.建筑间距按花园平台外挑尺寸的二分之一进行计算，建筑退距及与相邻地块建筑间距按花园平台外侧计算，消防和安全距离按相关规定执行。

5.日照分析建模可不考虑空中花园、出挑阳台、设备平台对自身遮挡因素。

6.试点项目建筑高度在详细规划设定的限高基础上可适当放宽但不高于 80米，历史文化街区等有限高要求的区域、各类规划中提出的需要特殊管控区域内的建筑除外。

7.花园平台、公共休闲绿化平台绿化达到相关建设标准要求后，可按平台绿化面积的20%折算计入建设项目绿地率和绿地面积。

8.在核算配套公共服务设施配建规模时，花园平台、公共休闲绿化平台建筑面积不计入计算基数。

除以上明确的支持政策，其他均需满足规划设计条件通知书和《江西省城市规划管理技术导则》等技术规范的要求。

（三）设计要求

1.花园平台从住宅的第二层开始设置。

2.试点项目需充分保障和满足开敞式公共休闲绿化平台对应的上下层房间为直接采光的要求和条件。

3.为保证试点项目住宅私密性和安全性，花园平台所对应的上一层楼的外墙面可采用长虹玻璃等透光不透视的材料遮挡视线或设计视线挡板（复式楼除外）。

4.花园平台景观设计应考虑到抗风、防虫、防潮、防腐等问题，选取适宜的存活率高、易打理的植物，布局采用低矮植株（即灌木、蕨类、花卉等）为主、乔木点缀的布局方式。

（四）后期管理

1.严禁花园平台上搭设封闭性或局部封闭性的建筑物、构筑物，外侧严禁建设立柱以及各类围护结构，例如实体围护墙体、阳光房等。

2.建筑架空层、开敞式公共休闲绿化平台归业主共同所有，严禁买卖，严禁在底层架空层搭设封闭性或局部封闭性的建筑物、构筑物；

3.不得在花园平台上堆放、安装具有安全隐患及影响整体绿化外观效果的物品，不得制造大分贝噪音，不得种植各类农业产品，不得圈养家禽家畜；

4.已经交付的房屋，如遇业主闲置或长期未入住的情况，则其花园平台需由业主委托本小区物业进行定期的维护管理，维护费用由业主自行承担。

四、职责分工

县直相关部门、开发（建设）单位、物业服务企业要按照职责分工，做好城市森林花园住宅试点建设的具体实施、组织协调、监督管理等工作，业主要按照相关规定予以配合。

（一）县自然资源局。负责牵头组织相关部门对城市森林花园住宅试点申请进行审核，负责对开发（建设）单位所报城市森林花园住宅建筑规划方案进行审批，核发建设工程规划许可证，办理竣工规划核实等工作。

（二）县住建局。负责督促图审机构做好城市森林花园住宅项目施工图审查，做好消防审查、建设工程施工许可相关工作，并组织项目质量安全监督及竣工备案等工作，督促开发（建设）单位将花园平台及开敞式公共休闲绿化平台的用途、业主相关义务、物业服务企业相关责任纳入房屋销售合同，明确业主后期管理和维护义务。

（三）县住房保障安置服务中心。负责督促物业服务企业将业主及物业服务企业相关责任和义务纳入物业服务合同，明确业主后期管理和维护义务，加强对花园平台和开敞式公共休闲绿化平台的后期管理，保障生态花园住宅试行成效。

（四）县城管局。负责推荐适合在花园平台和开敞式公共休闲绿化平台种植的绿化苗木品种目录，负责对花园平台及开敞式公共休闲绿化平台绿化方案审查工作，按照部门职能做好县城规划区内项目竣工验收后的违法违章建设、违反城市森林花园住宅管理规定搭建违章建筑查处等相关工作。

（五）辖区乡镇政府（街道办）。及时督促社区组织各小区成立业主委员会，并指导业主委员会配合物业服务企业对辖区内试点项目进行日常巡查和管理工作，配合执法部门对违章建设的查处，负责其他与本单位职能相关的工作。

（六）开发（建设）单位。负责按照经批复同意的规划方案实施城市森林花园住宅项目建设；在房屋预（销）售时，对外规划信息公示应明确花园平台及开敞式公共休闲绿化平台面积、用途、维护、产权及登记等事项，并纳入商品房买卖合同，严禁业主私自改变用途、乱搭、乱建、封闭或分隔花园平台等行为，并取得业主履行相关义务的承诺；严禁虚假宣传，变相宣传花园平台等同于阳台的概念，随意封闭违规搭建；须在签订商品房买卖合同之前向业主明确花园平台功能用途、使用范围以及管理要求，告知其违反管理要求的严重性及处罚措施。

（七）物业服务企业。负责对花园平台、开敞式公共休闲绿化平台的日常巡查及管理，劝导业主规范使用；负责督促业主保持花园平台及景观的完整性和建筑界面统一、美观、绿化状态良好；认真执行本实施方案中的后期管理要求，保障住户与周边居民的居住环境；及时制止处置擅自改变花园平台、开敞式公共休闲绿化平台用途的违规建设行为，如确实不能处置要及时向县城管局、县住房安置保障服务中心反映；将上述要求纳入物业服务合同。

（八）业主

1.签订《城市森林花园住宅“花园平台”和“开敞式公共休闲绿化平台”监管协议书》和《城市森林花园住宅“花园平台”和“开敞式公共休闲绿化平台”规范使用承诺书》；接受并认同花园平台作为业主所购住宅的专有部位、但具有一定公共属性和开敞式公共休闲绿化平台作为小区公共区域，均不得私自占用及改变用途；不得擅自改变花园平台和开敞式公共休闲绿化平台的相关功能，不得擅自修（搭）建任何建（构）筑物或装置，配合物业服务企业对花园平台及开敞式公共休闲绿化平台绿化日常养护管理工作；承诺在使用过程中不影响或遮挡花园平台绿化效果，在花园平台不进行可能影响相邻住户及单元公共部位的行为。

2.对花园平台和开敞式公共休闲绿化平台绿植生长和病虫害可能造成的损害或安全隐患，及时向物业服务企业反映，以便物业服务企业协助予以排除和修正。

3.所购房屋若空置或出租，应及时向物业服务企业报备。

五、试点申请和规划审批

（一）已出让用地如需申请作为城市森林花园住宅试点，应由开发（建设）单位向县自然资源局提出申请；县自然资源局研究同意后，报县政府审批，经批准同意后方可作为试点项目。

（二）经确定为城市森林花园住宅试点项目的规划设计方案（含调整方案）由县自然资源局按程序提交县国土空间规划委员会审批。

本实施方案自印发之日起施行，试行1年；国家和省、市另有规定的，从其规定。关于印发宁都县城市森林花园住宅建设试点实施方案的通知